주택담보대출 총정리(Feat. 디딤돌 대출, 생애최초 보금자리론, LTV/DTI/DSR 정의)

안녕하세요

대표적인 생애최초 주택담보대출 종류 및 용어 정리를 해드리겠습니다~!

 

주택담보대출이란 주택(아파트 등 부동산)을 매수할 때, 현금 100%으로 사는 경우보다는 대출(빚)을 껴서 사는 경우가 대다수인데요. 그래서 본인에게 알맞은 제도를 활용하는 것이 좋습니다 

* 싼 가격(저금리)에 많은 금액(대출액)을 빌려주는 것이 제일 좋은 것이겠조 ? ㅎㅎ

 

* 은행/정부에서 질려주는 제도들이 제각각이고,

제도마다 조건들이 상이하기때문에 용어부터 정리하겠습니다 

주택담보대출이라 검색하면 은행별 주택담보대출 조건 및 금리를 알 수있어요~!

 

 

 

 

 

1. 용어정리(LTV, DTI, DSR 정의와 예시)

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1. LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)

[정의]

자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며,

주택가격에 대한 대출 비율로 이해하면된다.

 

[예시]

아파트 감정가격이 6억 원이고 LTV(담보인정비율)이 70%이면

금융기관에서 최대 4억 2천만 원의 주택담보대출을 받을 수 있다.

 

2. DTI(Debt to Income, 총부채 상환비율)

[정의]

주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율

DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100” 방식으로 산정

 

[예시]

소득이 6천만 원이고, 연간 상환 해야 하는 대출금(주택담보대출)이 2,000만 원이면 DTI는 33%이다. 

 

3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표

보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출

단, 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 전세자금대출 등이 모두 포함된다.

* DTI와의 차이점은 DSR은 주택담보대출 외에 다른 부채들도 포함한다는 것이다. 

 

[예시]

소득이 6천만원이고, 연간 상환 해야하는 대출금(주택담보대출 외 다른 대출 포함)이 2,000만원이면 DSR은 33%이다. 

 

 

DSR가 DTI보다 더 포괄적이라 생각하시면 되며 요즘 DSR 더 적용을 많이 한다!! 

 

 

2. 생애최초 보금자리론

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생애최초 보금자리론은 무주택자가 생애최초로 주택 매수를 할 때 이용할 수 있는 정부대출(한국주택금융공사) 제도입니다.

 

한국주택금융공사 보금자리론

 

1. 대상조건

생애최초로 주택을 취득하는 자 & 무주택자

 

2. 자금용도 

6억 이하 주택 구입용도로만 가능

 

3. 대출한도 

LTV 70%, DTI 최대 60%

최대 LTV 80%(생애최초의 경우, 4.2억원 한도 내)

 

4. 소득 조건

부부합산 연소득 7천만 원 이하(1인 가구도 가능)

[대출 신청일 기준 혼인 신고일이 7년 이내인 신혼부부(결혼예정자) 8천5백만 원 이하,

미성년 자녀 1자녀 8천만 원, 2자녀 9천만 원, 3자녀 1억 원) ]  

5. 대출만기

10년/15년/20년/30년/40년/50년 (기간별 금리 상이)

(만기 40년~50면은 특정 조건 충족 필요)

 

6. 상환방법 

원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 가능 

 

7. 금리 

4% 대 고정금리 (최저 4.15%~ 최대 4.45%)

* u-보금자리론 2024.4 기준

 

 

 

고정금리로 4% 가능  한국주택금융공사 보금자리론

 

우대금리 해당사항있으면 고고! 한국주택금융공사 보금자리론

 

 

https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_02.do#!#m14

(특성별) 상품소개 | 보금자리론 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사

 

 

3. 내 집마련디딤돌대출

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내 집마련디딤돌 대출은 정부지원 3대 서민 구입자금을 하나로 통합한 저금리의 구입자금대출(주택도시기금)입니다.

1. 대상조건

(무주택) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자

 

2. 자금용도 

전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택 

담보주택의 평가액 5억 원(신혼가구 및 2자녀 이상 가구 6억 원)이하 주택구입용

 

3. 대출한도 

일반 2.5억 원 이내(생애최초의 경우, 3억 원 이내)

* 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 4억 원 이내

최대 LTV 70%(생애최초의 경우 LTV 80%), DTI 최대 60%

 

 

4. 소득 조건

부부합산 연소득 6천만 원 이하

대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원 이하

(생애최초주택구입자, 다자녀가구, 2자녀 가구는 연간 7천만 원, 신혼가구는 연간 8.5천만 원 이하)인 자

 

5. 자산조건

2024년 기준 : 4.69억 원

* 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5 분위별 자산 및 부채현황’ 중소득 4 분위 전체가구 평균값 이하(십만 원 단위에서 반올림)인 자

 

6. 대출만기

10년/15년/20년/30년

 

7. 상환방법 

원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 가능 

 

8. 금리 

2.45%~ 3.55%

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp

 

주택도시기금

 

4. 마무리(생애최초 vs 디딤돌 장단점 비교) 

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오늘 부동산 관련 용어(DTI/LTV/DSR), 생애최초 보금자리론, 내 집마련디딤돌대출 등 대표적인 생애최초 주택매매를 위한 대출제도에 대해 알아봤습니다. 정부 대출뿐만 아니라 은행대출도 해당 용어를 알면 주택담보대출 가능하다는 점 참고하세요~! 

 

1. 생애최초 보금자리론

- 장점 : 소득 및 자산 조건(X)이 충족하기 어렵지 않고, 최대 4.2억까지 대출금을 빌릴 수 있다. 고정금리다. 

- 단점 : 금리가 비싸다 (고정금리 4%대)  은행 금리도 이보다 낮은 경우가 많다. 하지만 은행은 대출금액 및 조건이 더 까다로울 가능성 높음 

 

2. 내 집마련디딤돌대출

-장점 : 저금리다 매우 싸다 (2%대)

-단점 : 자산 조건도 충족하기가 생각보다 어렵다. 조건만 된다면 무조건 디딤돌이 최고다. 

 

은행대출 및 정부대출 등 다양하게 있으니 각자 조건에 맞춰 현명한 주택 구매하시길 바랍니다~!

싼 게 최고입니다!! 

이만 포스팅 마치겠습니다~!